Città private e comunità condominiali

a) L'urbanistica non regolamentata di Houston.

La pianificazione urbanistica può essere lasciata tranquillamente ai privati, in un contesto in cui i diritti di proprietà sono pienamente tutelati e, di conseguenza, tutte le esternalità negative eliminate. Pochi sanno che questa scelta è stata adottata con successo a Houston, dove la produzione urbanistica è stata affidata direttamente agli imprenditori privati, con risultati superiori alle altre città americane comparabili, sia in termini di ambiente, sia in termini di moralità. Il sistema dei piani regolatori presenta infatti il triste svantaggio di lasciare gli abitanti nell'incertezza riguardo il valore futuro dei propri terreni e in balia delle imprevedibili decisioni politiche di maggioranze variabili e contingenti. Gli uomini politici e gli amministratori ne beneficiano, perché dalla distribuzione di concessioni e licenze edilizie acquistano voti e influenza, ma la corruzione che ne consegue è dilagante. L'esperienza di Houston dimostra che gli incentivi di mercato non sono meno efficaci dei piani regolatori nel favorire uno sviluppo armonico della città. Gli industriali, infatti, sono portati da ragioni di convenienza ad impiantare i propri stabilimenti fuori città, lungo gli stradoni o le autostrade; i proprietari di appartamenti e di negozi cercano di stabilirsi nelle maggiori arterie cittadine; le pompe di benzina vengono installate negli incroci più trafficati. I negozi che aprono all'interno di tranquilli centri residenziali avranno difficoltà a competere con quelli situati nelle zone commerciali o dove la gente lavora, che possono godere di maggiore visibilità e movimento di persone; vi sono comunque anche numerosi esercizi commerciali all'interno di quartieri abitativi, destinati a soddisfare la domanda locale. In ogni caso, il diverso mix tra usi residenziali e usi commerciali di ogni zona riflette le esigenze del residente-consumatore, esigenze che nelle città pianificate sono soffocate da quelle dei burocrati e dei politici. Le attività disturbanti all'interno delle zone residenziali vengono impedite mediante restrizioni contrattuali contenute negli atti di acquisto degli immobili, che prevedono l'impegno a non svolgere determinate attività rumorose o inquinanti, a dipingere la casa in un certo colore, a tagliare l'erba del giardino, e così via. In questo modo sono gli stessi abitanti di una zona a procedere alla sua "regolamentazione", che è oggetto di una volontaria accettazione e non di una imposizione politica. Fatto degno di nota, per ben tre volte (nel 1948, nel 1962 e nel 1993) i tentativi di introdurre un piano regolatore a Houston sono stati respinti dai cittadini con referendum.

b) Una città da favola: Walt Disney World.

In Florida, a sud-est di Orlando, sorge dal 1971 Walt Disney World, una città-divertimento interamente di proprietà della Walt Disney Company, la cui estensione è circa pari a quella di San Francisco (45 miglia quadrate), ed è visitata più o meno da 150 mila visitatori ogni giorno (30 milioni in tutto l'anno, di cui tre quarti adulti). Le leggi della Florida le garantiscono una autonomia pressoché totale sia dal punto di vista fiscale che da quello urbanistico, ma a differenza delle città rette da amministrazioni pubbliche Walt Disney World è un'impresa che vive nella competizione del mercato, e quindi le è precluso l'uso della forza per finanziare le proprie strutture e iniziative. Non potendo ordinare ai propri abitanti di sostenerla, li deve attirare "proprio come un fiore dal nettare prelibato richiama le api spargendo intorno a sé un invitante profumo". I visitatori (molti dei quali soggiornano per più giorni) hanno infatti l'impressione di entrare in un luogo utopico assolutamente perfetto, dove tutto è pulito, tranquillo, amichevole, fantastico. Essi possono girare per il grande parco naturale; avventurarsi nelle sei diverse ambientazioni del Kingdom Park; possono ammirare Epcot, la città supertecnologica del futuro, e, fra un po', anche Celebration, una cittadina d'altri tempi perfettamente riprodotta; possono assistere a spettacoli nei Disney-MGM Studios. Tutti i servizi, dalla nettezza urbana all'antincendio alla sicurezza sono offerti privatamente; l'inquinamento è inesistente; la tecnologia delle comunicazioni, dei trasporti, e delle animazioni è la più avanzata del mondo (basti pensare che qui esiste il primo sistema telefonico elettronico interamente basato sulle fibre ottiche); l'esenzione dai codici urbanistici ha permesso lo sviluppo dei più innovativi metodi architettonici. L'esempio di Walt Disney World dimostra l'opposto di quanto solitamente sostenuto dalla vulgata statalista: qui il degrado del territorio è inesistente proprio perché l'impresa privata non può rifiutarsi, a differenza del gestore statale, di valorizzare (sotto forma di servizi per i residenti) il proprio bene capitale, pena il suo deprezzamento.

c) La democrazia diretta di Arden.

Mentre Walt Disney World è una comunità governata dall'unico proprietario dell'area, il villaggio di Arden, nel Delaware, è una tipica forma di "micro-democrazia" contrattuale. Le zone residenziali di Arden sono di proprietà di un'associazione senza scopo di lucro, alla quale i circa 500 abitanti pagano un affitto. Con tali entrate l'associazione, i cui amministratori vengono eletti dall'assemblea composta dagli stessi residenti, fornisce i beni collettivi di cui il villaggio necessita, decidendo a maggioranze variamente qualificate. Arden è una comunità contrattuale fondata intenzionalmente nel 1900 dai seguaci di Henry George, i quali volevano sperimentare sul campo le sue teorie di finanza pubblica relative alla possibilità di finanziare i beni pubblici non con le imposte ma con i canoni (anche se pochi degli attuali abitanti conoscono le motivazioni ideologiche che furono all'origine della fondazione della comunità). Il senso di appartenenza all'interno di Arden è comunque molto intenso, dato che molti servizi pubblici, soprattutto culturali e ricreativi, sono prodotti da volontari senza impiegare il budget dell'associazione. Tutto ciò fa sì che il valore del terreno ad Arden abbia un valore di mercato notevolmente superiore a quello di zone similari circostanti. Il caso di Arden, con la vitalità delle sue attività comunitarie e l'abbondanza di beni pubblici finanziati privatamente, rappresenta quindi un'ulteriore dimostrazione dell'erroneità della tesi secondo cui una comunità contrattuale produce una quantità "subottimale" di beni civici rispetto ad una comunità statalizzata dotata di un governo coercitivo .

d) Due quartieri residenziali privati: il Fort Ellsworth Condominium e la Sunshine Mountain Ridge Homeowner's Association.

A differenza di Arden, i cui abitanti sono affittuari di un'associazione senza fine di lucro che possiede tutta la terra del posto, il Fort Ellsworth Condominium di Alexandria, in Virginia, è un "condominio allargato", perché ciascuna delle 169 famiglie è titolare del proprio appartamento e di una quota della proprietà comune. La motivazione della sua creazione è quindi esclusivamente commerciale, non ideologica. Inoltre, a differenza del villaggio di Arden, che è del tutto autosufficiente, i beni civici offerti da una comunità condominiale inserita in una città sono necessariamente più limitati. Il condominio di Fort Ellsworth fornisce comunque tutta una serie di servizi, tradizionalmente di competenza del settore pubblico, quali la sicurezza, la spalatura della neve, la nettezza urbana, le manifestazioni ricreative, una piscina, campi da tennis, un'area picnic, un parco, aree per cani, magazzini, una sala d'incontro, e parcheggi. L'economista Gordon Tullock ha descritto minuziosamente la Sunshine Mountain Ridge Homeowner's Association, il rione privato di Tucson dove egli vive. Si tratta di un condominio riguardante circa 250 famiglie, ciascuna delle quali ha acquistato la casa dalla società immobiliare che ha costruito il centro residenziale, aderendo contestualmente ad una associazione privata che ha il compito di affrontare diverse questioni d'interesse comune, e che possiede le strade e le aree verdi. Tutti servizi pubblici sono anche qui contrattati dall'associazione con imprese private esterne che provvedono alla sicurezza, all'antincendio (la Rural/Metro), alla manutenzione delle strade, alla cura degli aspetti paesaggistici. Le regole di vita sono molto rigide, e in caso di vendita dell'abitazione anche il nuovo proprietario ne rimane vincolato. Ciò che conta è però che queste regole non sono imposte da nessuno, ma sono oggetto di un contratto liberamente accettato nel momento in cui uno decide di stabilirsi nella comunità condominiale. Talvolta sorgono discussioni in ordine alle decisioni che l'associazione deve prendere a maggioranza, ma non sono mai particolarmente gravi perché questi condomini sono ideati in modo da attirare popolazioni molto omogenee dal punto di vista economico e sociale. Esistono infatti nei dintorni altre comunità condominiali più o meno costose, con più anziani, o con un maggior numero di bambini, e così via: la similarità tra le persone che vivono all'interno della medesima associazione tende a far sì che essa sia maggiormente in accordo con le preferenze dei suoi membri. Questi quartieri privati sembrano aver risolto perfettamente tutti i problemi che assillano gli "inferni urbani" delle città statalizzate, e non a caso sono il tipo di agglomerato residenziale che, in tutti gli Stati Uniti, sta registrando la crescita più alta. Secondo i dati del Community Associations Institute della Virginia, sono quattro milioni gli americani che vivono in comunità recintate, mentre circa ventotto milioni risiedono nelle circa 130.000 zone governate da una comunità privata (nel 1960 erano meno di 5.000). Cifre destinate a raddoppiare nei prossimi dieci anni.

e) Una cittadina interamente privata: Reston.

Qualcuno potrebbe sostenere che i casi finora affrontati dimostrano la realizzabilità di comunità condominiali private delle dimensioni di piccoli villaggi o di quartieri, ma non di intere città. L'esempio della cittadina di Reston, nella contea di Fairfax nel Nord Virginia, confuta anche questa obiezione. Reston è una comunità di 56.000 abitanti, tutti facenti parte dell'associazione dei residenti che possiede le parti comuni della città. È una comunità intenzionale, essendo stata interamente creata da imprenditori privati nel 1966 su iniziativa di Robert E. Simon, il quale si era proposto l'obiettivo di creare un ambiente urbano a misura d'uomo. La città è ricca di chiese, scuole, biblioteche, centri commerciali, tutti finanziati privatamente e senza alcun contributo governativo; essa è a sua volta decentrata al suo interno in villaggi, condomini e agglomerati, ciascuno dei quali ha la propria specifica identità. Tutti gli abitanti sono tenuti a conoscere il "Reston Deed", la Costituzione della città incorporata nei contratti di acquisto della residenza. Nel 1980 i cittadini hanno bocciato con un referendum la proposta di cambiare le istituzioni della città da condominiali a municipali, per paura che un governo sovrano si dimostrasse meno efficiente nella produzione dei servizi pubblici ed eccessivamente esoso dal punto di vista fiscale.

f) Le strade private di St. Louis e le "turnpikes" del secolo scorso.

L'importante città di St. Louis, nel Missouri, possiede fin dalla metà dell'800 un esteso sistema di strade private, che sono perfettamente collegate con le altre strade della città (anche dal punto di vista fognario), ma che possono essere chiuse con barriere. Questo controllo all'entrata fa sì che il crimine sia più basso, il traffico sia ridotto, vi sia maggior pulizia, e il valore delle case sia superiore a quello delle corrispondenti abitazioni affacciate su strade pubbliche. In passato erano possedute privatamente a St. Louis non solo strade residenziali, ma anche viali: nel 1908 c'erano sette miglia di boulevard sotto il controllo privato. Gli Stati Uniti hanno anche un'importante tradizione di autostrade private. Già nel 1792 la prima impresa di strade a pedaggio ("turnpikes"), la Philadelphia and Lancaster Turnpike Corporation, iniziò un'attività di costruzione e gestione di strade che conobbe un vero boom durante tutto il secolo successivo, e che stimolò in maniera decisiva lo sviluppo commerciale e la colonizzazione di intere zone degli Stati Uniti. Nell'800 esistevano già più di 2.000 imprese di questo tipo, di cui più di duecento a New York; nel suo massimo periodo di fulgore, nella sola Pennsylvania erano operative 2400 miglia di autostrade private a pedaggio, tra di loro armonicamente interconnesse. Tutte queste strade erano finanziate con la vendita di azioni, ai cui sottoscrittori venivano pagati i dividendi. In realtà gli utili delle turnpikes non furono mai particolarmente alti, perché l'evasione dal pedaggio era piuttosto facile, e spesso la domanda di transito non era molto alta. Malgrado ciò, esse continuarono ad essere finanziate copiosamente dagli azionisti, in maggior parte mercanti e proprietari terrieri, i quali puntavano non tanto ai dividendi, quanto a cogliere i vantaggi diretti della presenza della strada. Le turnpikes, che scomparvero verso l'inizio del XX secolo scorso perché progressivamente incorporate dagli Stati, rappresentarono le prime vere e proprie autostrade degli Stati Uniti. La loro qualità, per gli standard del tempo, era decisamente superlativa