La produzione privata di beni collettivi

La funzione della proprietà e della rendita fondiaria nella produzione di beni collettivi è stata studiata in maniera approfondita da tre studiosi americani: Henry George, Spencer Heath, e suo nipote Spencer MacCallum. Essi osservarono che i beni collettivi territoriali, cioè quelli il cui uso è confinato all'interno di una certa zona geografica, non sono in realtà beni non-escludibili, perché l'accesso all'area può essere controllato. Ne consegue che il proprietario di essa può contabilizzare il costo dei beni pubblici nella rendita richiesta ai residenti. Più l'area sarà dotata di beni d'utilità collettiva, maggiore sarà la domanda di persone interessate a risiedervi.

La copiosa letteratura sui beni pubblici semplicemente ignora il fatto che quasi tutti i beni civici sono di tipo territoriale, e che quindi non presentano la caratteristica della non-escludibilità tipica dei beni pubblici. Qui problemi di clandestini o free rider non se ne pongono, perché l'affitto pagato dai residenti copre anche l'utilizzo del bene collettivo: coloro che accedono all'interno dell'area possono solo scegliere se rifiutare o accettare in blocco un "pacchetto" di beni offerti dal proprietario, il quale tenderà a produrne in una quantità tale da massimizzare le proprie entrate. Il proprietario del terreno non è quindi un passivo percettore di rendite, ma è un imprenditore il cui obiettivo è quello di accrescere il valore del capitale a sua disposizione. Egli riceve sotto forma di aumento dei canoni di locazione la compensazione per gli investimenti e per l'attività di amministrazione dell'area geografica di cui è titolare.

I centri commerciali, le navi da crociera e gli alberghi rientrano in questo genere di spazi, dato che il proprietario fornisce ai propri clienti una serie di beni privati uniti a beni comuni. C'è una vera e propria analogia, ha osservato MacCallum, tra gli hotel e le città: l'hotel ha le proprie aree pubbliche (le sale) e private (le stanze), corridoi come strade, la hall come piazza principale, dove si trova il parco municipale, con le sculture, le fontane e le piante. Il suo sistema di trasporti pubblici è in genere verticale (l'ascensore), ma talvolta anche orizzontale (all'aeroporto e ritorno). Come ogni amministrazione cittadina, anche la direzione dell'hotel fornisce l'energia elettrica, l'acqua e la pulizia degli ambienti, oltre che servizi pubblici come la sicurezza e l'antincendio. Gli hotel forniscono per i propri clienti anche occasioni di svago, feste e concerti.

In casi come questi il governo dell'area può essere definito "autocratico", perché tutte le decisioni sono di competenza del proprietario. Vi può essere però un secondo tipo di comunità privata, dove il governo è "democratico" perché proprietari sono i residenti (come nel classico caso del condominio), o un'associazione da essi composta (ad esempio, per i club), e le decisioni collettive vengono prese in assemblea con maggioranze più o meno qualificate.

In entrambi i casi, la presenza di un diritto di proprietà su quello spazio fornisce al suo titolare (singolo o condominiale che sia) un forte incentivo alla cura, nel lungo periodo, del proprio capitale. Tale interesse manca invece completamente negli amministratori pubblici, i quali, non potendo vantare titoli di proprietà, non possono raccogliere i frutti della propria corretta gestione, né sopportano i danni futuri delle proprie azioni. Il loro orizzonte temporale è notevolmente più breve, perché spesso coincide con i quattro o cinque anni della carica. L'uomo politico viene quindi a trovarsi, nei confronti di un bene pubblico, non nella posizione di un padrone che ha a cuore il lustro e la buona conservazione della proprietà, ma piuttosto in quella di un affittuario con lo sfratto esecutivo cui non interessa più la manutenzione del bene. Egli è costretto a "spremere" al massimo (politicamente parlando) il bene pubblico prima che la gestione passi ad altri amministratori, i quali a loro volta si ritroveranno nello stesso circolo vizioso.

Il degrado di molte aree pubbliche delle città è dunque un problema legato alle inevitabili manchevolezze ed inefficienze della "proprietà" burocratica, per sopperire alle quali stanno sorgendo sempre più numerose comunità integralmente organizzate sulla base di criteri privatistici, talvolta in forma di proprietà singola e talvolta come proprietà condominiale